很久不吐槽了。昨天的文章标题叫做“为什么我不推荐你现在买房”，我想但凡阅读能力正常的人都能明白我在说什么。但是还是有读者留这样的言：
我想说，如果这样你也理解为唱多，那说真的，可能公众号这个平台不大适合您，别难为自己了。
北京楼市的小阳春来了，这是事实，没必要遮遮掩掩。我十天前在知识星球“幸运和他的朋友们”里写了对于资产价值和楼市走向的判断，其中提及今年的小阳春肯定会来，而且一定比去年更强。我没说的是，今年的小阳春除了热度高，时间点也比传统时点更靠前。确切地说，从2月底到3月初，楼市热度基本就已到达峰值（说不定是整个上半年的峰值）。
北京楼市的小阳春信号灯已经亮起。贝壳研究院监测显示，2月第二周北京二手房网签量达到2923套，环比激增153%，这个数据不仅超过2024年四季度平均水平，更直逼2023年小阳春峰值。而在刚过去的这一周内，北京绿中介共成交了2417套二手房，以约70%的市场占有率估算，全市一周内的二手房成交量超过3400套。
新房的市场比二手房更加火热，房企的营销费用并不白砸。昌平朱辛庄越秀星樾项目的售楼处开放首日接待量突破400组，通州招商云璟揽阅项目单日到访量超600组。更值得关注的是，春节后首个周末（2月22-23日）实时成交量达1245套，较前一周增长31.1%，这种加速度的成交曲线在近三年调控周期中还是第一次出现。
从市场实际情况来看，今年的成交主力仍然是学区房，不少学区板块的房源去化率明显高于非学区板块。西城、海淀、东城学区房价格逆势上扬，而非核心学区房源价格持续阴跌。由于幼升小、转学及跨区小升初等升学需求需在每年5月份之前落实房子和户口，许多家长为了不影响信息采集流程，都会赶在5月前解决房户问题，从而导致三四月份学区需求集中释放，推高成交量。
政策松绑叠加入学季刚需释放，是这一轮北京楼市小阳春的主题。住建部住房交易系统数据显示，2月第三周学区房成交占比攀升至28%，较1月均值提升9个百分点，这种季节性脉冲与入学信息采集节点形成精准共振。东城区某重点小学周边房源，因租房入学积分权重与购房者持平的新政，引发家长群体恐慌性购入，2月成交量同比激增120%。这种教育焦虑催生的购买力，让学区房成为近期成交回暖最锋利的矛头。
但注意，小阳春来了，并不代表是购房的好时机。除了那些仍然把学区房当做心结的“刚需”购房者以外，小阳春对很多购房人而言反而是一个较差的入场时机。炒股的人都知道，上行时应该持股，下行时应该持币。楼市也是一样的道理，非要选择旺季闯进去，除了增加自己的竞争成本以外，还需要为开发商和中介的营销费用买单。
成交量增加并不意味着房价的必然增长。很多人喜欢捧着“成交量连续上涨三个月房价必涨”、“连续三个月高于荣枯线说明牛市来了”之类的金科玉律，脑筋僵得要死。之前那么长时间的以价换量，仍然不能使他们学会独立思考和观念重塑。安居客2025年2月25日发布的数据显示，2月北京二手房挂牌均价为42833元/平米 ，环比跌幅达到2.73%，同比跌幅更是高达16.88% 。新房2月公示均价47655元/平米 ，与上月持平，同比也有14.08%的跌幅。2月房价不涨的话？3月会涨吗？4月呢？小阳春释放了一批刚需之后，接下来又由谁来支撑房价？
供需关系仍然还处于动态博弈的阶段。虽然实时成交量站上高位，但绿中介后台15万套的二手房挂牌量仍如悬顶之剑，怎么也配不上牛市两个字。更微妙的是市场情绪的分裂——周均涨跌比维持在11:1的高位，意味着每11套降价房源才有1套涨价房源，这种表面繁荣下的价格暗战，暴露出业主群体对后市判断的严重分歧。非核心区的新房项目仍然依靠打折、赠送等手段与二手市场形成价格倒挂，也折射出开发商现金流承压下不得不饮鸩止渴的困局。
此刻入场的购房者正在支付双重溢价。纵向来看，2月第三周成交均价较春节前上涨2.1%，而历年价格环比平均涨幅达2.8%，也就是说，价格的涨幅实际上是低于预期的。横向来看，北京住宅法拍成交均价仅为评估价的72%，流拍率高达41%，两个市场的价格背离揭示出情绪驱动的脆弱性。更值得警惕的是，当前核心区房产租售比突破1:650，远超国际警戒线，这意味着需要54年租金才能覆盖购房成本，资产泡沫化特征已难以忽视。
北京作为一线城市，楼市的回暖领先全国，这一点大家都能达成共识。但问题是楼市底部的构筑远未完成。从政策周期观察，2015年\"330新政\"引发的V型反转难以复现，当前购房需求池中具备支付能力的家庭占比已从23%萎缩至7%，这种需求端的结构性塌方不是短期刺激可以修补。正如我昨天文章所说，当95后群体将房产配置权重降至30%以下，当科创板股权激励造就的新富阶层更青睐REITs投资，这些代际财富观念的迁徙，正在永久性改变楼市的供需方程式。
市场的春寒料峭中，成交量回暖的烟花固然绚烂，但照亮的是无数家庭用六个钱包堆砌的脆弱希望。当学区房溢价吞噬中产的储蓄，当政策刺激透支未来的收入，当租赁革命重构居住的逻辑，这一刻的购房决策早已超出简单的经济计算，成为一场与时间、政策和人性预期的多重博弈。历史经验反复验证，所有靠情绪催熟的行情，终将在均值回归的引力下现出原形。对于真正的价值投资者，应当等待冰层彻底开裂时的回响，而不是追逐表面融冰的那一点涟漪。
